Quais cuidados jurídicos devemos ter na compra de imóveis?

A compra da casa própria, independente do cenário econômico, continua sendo um dos principais objetivos do brasileiro. Nesta busca, é comum ao cidadão ser envolvido por uma série de sentimentos que podem deixar passar despercebido quanto a alguns cuidados que devem ser considerados nos processos de compra de imóveis.

Verificar as condições de pagamento, análise de proposta, a idoneidade do vendedor e do intermediador estão entre os principais cuidados que deverão ser tomados por quem adquire um novo lar, de modo que esta conquista não se torne um pesadelo no futuro com gastos fora do planejado ou mesmo problemas no contrato ou na estrutura do imóvel.

Para evitar aborrecimentos inerentes à compra de imóveis, é importante contar com uma assessoria jurídica ou ficar atento aos principais cuidados para não esgotar seus recursos financeiros em uma negociação suspeita ou intrincada. Fique atento aos principais pontos críticos geralmente encontrados nestas situações.

Documentação do imóvel

O imóvel deve estar livre de ônus, ou seja, o comprador deve observar se consta na matrícula imobiliária qualquer anotação referente a penhora ou garantia hipotecária, e ainda, verificar junto a prefeitura, se está totalmente quite com o recolhimento de taxas e impostos junto ao município. A matrícula do imóvel pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

A escritura do imóvel deve conter desde a titulação original pelo Poder Público até o último proprietário. Este documento é feito junto ao CRI e deverá conter a demarcação das áreas em relação aos limites confrontantes.

Documentação do vendedor

Para quem compra um imóvel, muitos documentos e análises são exigidas para verificar a capacidade de pagamento do comprador. Mas não se pode deixar de lado a análise da documentação do vendedor, pois seu estado civil e suas condições de crédito podem significar problemas como a penhora de bens ou partilha em divórcios e isto influenciará diretamente em seu patrimônio, impedindo-o de vender ou negociar um imóvel.

Se o vendedor for casado, solicite:

• Os documentos pessoais (RG e CPF) do proprietário e de seu cônjuge;

• Certidão de casamento;

• Certidão de cartório distribuidor, Cível e Federal (para verificar se existem ações em andamento);

• Certidão negativa de cartório de protesto;

• Certidão negativa da justiça trabalhista;

• Consulta ao serviço de proteção ao crédito.

Se estiver adquirindo um imóvel de pessoa jurídica, além das certidões negativas e da consulta aos serviços de proteção ao crédito, deverá analisar também o Contrato Social com o CNPJ da empresa e a última alteração contratual.

Cuidados na aquisição de imóveis na planta

Durante o mais recente boom imobiliário, compreendido entre os anos de 2010 e 2013, o número de unidades comercializadas na planta atingiu seu maior desempenho histórico.

Neste período, guiadas pelo impulso das facilidades, muitas famílias tiveram problemas para receber seus bens, seja pela demora na construção ou porque a empresa responsável pelo empreendimento não tinha saúde financeira para seguir com o projeto.

Ao adquirir um imóvel na planta, além das documentações de regularidade fiscal como os alvarás municipais e registro de incorporação, é importante analisar a estrutura financeira da construtora, acessível por meio de demonstrações financeiras disponíveis para consultas.

Verificar a reputação da construtora e da imobiliária nos serviços de proteção ao consumidor ou em sites especializados é rápido, gratuito e poderá poupar um longo tempo de pesquisa sobre o imóvel avaliado.

Fique atento quanto a contratação do serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI)

Nos últimos anos, ficou popularizada uma espécie de assessoria para ajudar o comprador com problemas jurídicos que possam ocorrer durante o período em que estiver pagando pelo seu imóvel, que custa em média 1% do valor total do bem.

Chamada de SATI pelas empresas imobiliárias que atuam na intermediação de imóveis na planta, na prática pouco oferecem aos clientes, sendo apenas mais um fator que encarece a compra de um imóvel, quando na verdade é apenas uma camuflagem para agregar mais uma taxa de corretagem ao comprador.

Felizmente para o cliente, a jurisprudência tem caminhado no sentido de entender que esta é uma taxa abusiva e determinando a devolução em dobro, pois a cobrança ‘prescinde da prova de má-fé, pois decorre do próprio risco do negócio, sendo a cobrança engano injustificável’. Neste sentido, tem se posicionado o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul:

CÍVEL AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTRUTORA, INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA COMISSÃO DE CORRETAGEM OBRIGAÇÃO IMPUTADA AO COMPRADOR SEM EXPRESSA CONTRATAÇÃO VENDA DO IMÓVEL CONDICIONADA AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM VENDA CASADA PRÁTICA VEDADA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ARTIGO 39, I, CDC CONDUTA ABUSIVA VIOLAÇÃO A BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO RESTITUIÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA SENTENÇA REFORMADA INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS RECURSO PARCIAL PROVIMENTO. O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele contrata o profissional ou quando há negociação entre as partes. Envolvendo relação de consumo, a contratação de serviços deve ser expressa, clara e ostensiva, não podendo ser deduzida a partir de documentos alusivos aos pagamentos efetuados pelo consumidor. Constatado que os serviços de intermediação imobiliária da Mgarzon Eugênio foram contratados pela vendedora MB Engenharia e pela gestora Brookfield, a transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor se mostra ilegal e abusiva, por consistirem transferência indevida de custo do empreendimento e, por este motivo, o valor respectivo deverá ser ressarcido aos apelados, de forma solidária por ambas as apelantes. A devolução em dobro dos valores pagos a maior é cabível apenas quando demonstrada a má-fé.

( TJ/MS - Apelação - Nº 0032702-69.2012.8.12.0001 - Campo Grande - 4ª Câmara Cível - Relator Exmo. Sr. Des. Claudionor Miguel Abss Duarte)

Existe sempre um risco para quem compra um imóvel usado, pronto ou na planta. São muitas variáveis que devem ser levadas em consideração para evitar problemas futuros. Mas com cuidado, atenção e uma boa análise documental é possível fazer do processo de compra de um imóvel uma situação mais segura e prazerosa, como deve ser a conquista da casa própria.